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楼市财富效应逐渐破灭

发布时间:2019-08-16 20:15:59

  房地产行业曾经是一个无比辉煌的行业,它造就了诸多财富的神话,而现在,它的财富效应正在逐渐破灭。2011年,楼市跌宕起伏,正在经历着一场寒冬。

  面对调控的持续加强、信贷紧缩、融资艰难、资金出逃地产行业等多重不利情影响,许多开发商的2011并不好过,这个风云诡谲的2011,开发商的策略各有不同。

  量价齐跌 以价换量

  近日,国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据,数据显示,与上月相比,70大中城市中价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个,比10月份增加了2个。

  二手住宅价格方面,与10月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有51个,持平的城市有12个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了1 个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0. %。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有21个,比10月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。

  到12月12日,数据显示,全国住宅销售均价已经连续四个月下降。

  根据统计,今年月,全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米,较月销售均价分别下降0.5%和0.7%,比去年同期分别上涨6.8%和5.8%,增速继续放缓。11月,全国100个城市住宅平均价格为88 2元/平方米,与10月相比下降0.28%,其中4 个城市价格环比上涨,57个城市环比下跌。

  而从单月销售情况来看,11月全国商品房销售面积为9941万平方米,环比下降18.9%。其中,某研究机构重点监测数据显示,11月新房和二手房的成交量都明显低于去年。

  因此,2011年,无论是商品房还是住宅,都在呈现一种下降趋势。

  土地流拍 开发渐缓

  显然,调控政策对当前房地产市场影响明显。虽然开发商加大力度促销自己手里的房产,但却并未带动成交量的上扬。

  月22日,央行发布的今年第四季度储户调查报告显示,未来 个月内有购房意愿的居民占1 .9%,比上季小幅下降0. 个百分点,该数据接近2008年第三季度监测的最低点1 .2%。

  据中原地产研究机构12月22日提供的数据显示,截至11月份, 6个城市流标地块合计达到117宗,环比10月份的22宗上涨了4 2%,流标面积达到了1580万平米。其中,广州流标地块高达 2宗,面积 2.6 万平方米;北京2宗,面积 0万平方米;上海4宗,面积4 .96万平方米;南京11宗,面积1 2.68万平方米;杭州 宗,面积 2.2万平方米。

  另据中原地产的检测数据显示,今年前11月,全国1 0个城市的土地出让金总额同比减少了5200亿,减少达到了 0%。截至12月21日,北京市年内住宅地块出让规划建筑面积为900万平米,比2010年下调了 8%。而住宅类土地出让金则为460亿,比2010年下降56.7%。

  与之前市场上的频现地王相比,今年的开发商似乎更为谨慎了。

  房企策略 各有不同

  但是,地王的生活似乎并不好过。

  消息称,2010年,南京推出了包括 幅江北浦口区七里河西侧住宅地块及一幅位于建邺区河西大街的商住用地,其中浦口区的G40地块总面积11. 6万平方米,容积率2.5,起拍价为 . 亿元。当时参加土地拍卖会的开发商共有18家,其中有11家都是冲着这块地而去。但是,经过 50轮竞价后,地块最终被雅居乐以21.05亿元夺得,溢价率高达5 8%,楼面地价7411元/平方米,雅居乐成为江北新地王。但是近期,雅居乐于南京的两块土地却频传“退地”消息。

  而据中原地产研究中心统计,2011年1月至12月上半月,股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1 00亿元。其中,房地产为主业企业的产权交易多达25 宗,约为去年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元。此外,从股权交易比例来看,房地产平均股权交易比例已高达54%,100%股权交易占20%。

  万科在2011年所执行的销售策略就是,频频降价快速出货,以储备资金应对。

  开发商资金的紧张,已经让不少房企实行了转让股权债权、抛售房产、在建项目等等。

  “壮士断腕”成了2011年许多开发商的不二选择。

  缓慢欧诺个量的显著面受龙湖集团执行董事秦力洪近日则表示:“2011年有一种四面楚歌的感觉。2011年的调控,通过限购改变供需关系,通过限贷改变消费者的购买门槛,再加上国内外的经济形势不是非常好。所以行业内整个的销售下行是从2011年三月份开始的,恒大、中海,他们在一、二、三月份开始采取了行动,那时候市场表现比较平稳,还处在2010年惯性的状态,其实那时候市场的基础已经存在了。三季末是一个低位僵持的状态,从四月份开始,比较主动的加快周转,成为市场的共识,是大家普遍看到的现象。”

  逆市争夺 抄底良机?

  虽然在调控政策、资金紧张的压力下,部分开发商做出降价促销、快速回笼资金等一系列举措, “先生存再发展”、“放缓拿地”在当下成为了许多开发商的口号。但是这些“主流”之外,房企巨头接连拿地的声音也不绝于耳。

  消息显示,12月19日,央企中化方兴和融创集团首次合作拿地,以 0.67亿元拿下朝阳区来广营居住及商业金融地块;葛洲坝集团于21日竞得大兴区旧宫居住用地;12月20日,招商地产以 4.1亿元在武汉连拿三地,土地面积达51.97万平方米;12月19日,在石家庄2011年推出的第12批国有建设用地使用权挂牌出让中,保利地产以20.22亿元将原化肥厂地块收入囊中;此外,李嘉诚的长和系,在11月斥资8.96亿元在佛山购入一幅商住用地后,近日又在大连土地市场砸下19亿元;新世界集团主席郑裕彤,在12月也以私人名义作价12亿元买入青岛地皮;泰康之家(北京)投资有限公司联合体于12月16日拿下的中关村科技园地块……

  仅以北京为例,12月12日到12月18日这一周,北京土地市场共成交4宗经营性用地,成交土地面积共计61.48万平方米,总成交金额5 . 9亿元,其中 宗为含住类用地,1宗为单纯商业金融用地。截至12月21日,月不足两个月内,北京土地市场共成交2 宗地块,较月的17宗有所增加。

  种种数据显示,地产巨头的拿地行动并不迟缓,地价的下调无疑刺激了这些开发商,对于资金富裕的企业来说,似乎在酝酿着一个抄底的机会。

  但是,在2011年,也有部分开发商选择“舍近求远”,实行着在其它国家拿地建楼的策略。

  综合来看,房地产行业2011年的整体环境并不美好。但是,对于许多开发商来说,2012年难以估量的销售业绩、正在从地产行业逐渐出逃的资金以及缺口巨大资金压力都在考验着开发商的神经。

  这个寒冬需要持续多久,仍需拭目以待。

  链接:

  明年初开发商迎首轮偿债高峰上市房企现金缺口千亿

  一方面,调控持续收紧、降价项目成交回暖但难成气候;另一方面,各种融资渠道收紧,而债务期限将到。近日,有券商研报预测,除去招保万金四大房企之外的115家A股上市房企,在未来一年内现金缺口将达到1 29亿元。明年上半年,房地产企业将迎来偿债高峰。

  近日,东方证券研报根据上市房企所公布的2011年上半年销售回款以及成本支出情况,对不包括招保万金在内的115家上市房企未来现金缺口进行了预测。

  该研报的预测区间为2011年6月-2012年6月,在假设明年销售回款和成本投资、应付应收净额不变的情形下,同时不考虑新增银行贷款等渠道带来的资金流入之后,得出115家上市房企未来的现金缺口将达到1 29亿元基本上相当于今年上半年的现金总量,这一缺口比2008年6月时还大。

  与此同时,该份研报单独预测了招保万金四大房企在明年上半年之前的剩余资金为151亿元。对比之下,东方证券认为目前行业现状为“龙头房企未来进行并购提供了更多可能”。

  数据显示,在目前开发商的资金来源中,自筹资金占比达到41.2%,国内贷款则仅占15.4%。而对于明年的信贷总量,多家券商均给出“微宽”或“中性”的预测,这意味着明年无论是开发资金还是房贷,依然无法获得国内银行的有力支持。

  东方证券证券分析师杨国华日前在发布报告中指出,除招保万金之外的115家上市房企,长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内,其中有46%将集中在2012年偿付,而2012年一季度将达到最高的12.2%,迎来第一波相对集中到期日。

  对于房企来说,首当其冲的将是大规模信托债务。据中国信托业协会数据统计显示,截至2011年第二季度末,投向房地产的新增信托资金累计达2077.6亿元,房地产信托达到6051.9亿,占资金信托总规模16.91%。房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24. %。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与此同时,信托的融资成本也急剧升高,同比至少升高超过50%。

  而房地产信托期限一般以2年期和 年期居多,平均期限在2.5年左右。这意味着从2009年下半年开始密集发行的房地产信托,将在2012年之后进入集中兑付期。

  事实上,为了应对资金紧张,开发商也开始多方筹钱,中原地产数据显示:今年前11月,楼市股权变动频繁,规模股权交易已经达到了102宗,历史首次突破百宗,披露的交易值也历史首次达到了 68. 亿,年内将首次突破400亿。2011年前11月交易额已经远超2010年全年的84宗165.25亿的规模,交易金额同比去年全年已经上涨122.8%。

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